Alors que les statistiques de données distinguent en général entre les investissements, l’industrie du bâtiment et les opérations immobilières, nous considérons ensemble ces domaines. En effet, les données historiques sur les investissements dont nous disposons concernent presque exclusivement la construction de bâtiments, et les opérations immobilières sont elles aussi étroitement liées à la vente de terrain constructible. Notre attention a porté sur l’industrie du bâtiment et sur son évolution durant le siècle dernier, mais également sur les investissements dans les biens de production entre 1850 et 1914. En revanche, nous n’avons qu’effleuré le domaine du marché immobilier.

Investissements, de 1812 à 1914

C’est à la «Forschungsstelle für schweizerische Sozial- und Wirtschaftsgeschichte der Universität Zürich» («Institut de recherche d’histoire sociale et économie suisse de l’Université de Zurich») qu’ont été publiées, vers la fin des années 70, deux dissertations abordant sous un aspect quantitatif l’histoire des transports et de la construction en Suisse: il s’agit d’une part d’une enquête complexe réalisée par Jutta Schwarz sur le développement de la formation brute de capital fixe entre 1850 et 1914 et d’autre part du travail de Bernhard Beck, qui avait pour objet l’évolution des investissements dans la construction de bâtiments au 19e et au début du 20e siècles.
L’évaluation de Jutta Schwarz concerne en premier lieu la construction de voies de communications et les investissements en biens d’équipement. Schwarz fait une distinction, dans le domaine ferroviaire, entre les trains à écartement normal, les trains à écartement étroit, les funiculaires et les tramways, et pour ce qui est des investissements dans la construction de voies de communication, entre la construction de routes par les pouvoirs publics, les investissements en biens d’infrastructure (fourniture de gaz, d’eau et d’électricité) et la construction et l’entretien des lignes téléphoniques et télégraphiques. L’auteur n’a pas hésité à étudier une énorme quantité d’évaluations et de relevés contemporains pour se faire une idée des coûts de la construction des différents ouvrages et du volume des capitaux engagés dans leur réalisation. La deuxième partie de son évaluation lui a demandé encore plus de travail, puisque ce n’est qu’au prix d’un long et pénible détour qu’elle a pu reconstituer les investissements en biens d’équipement: en se penchant sur les évaluations de la consommation annuelle de métaux ferreux et non ferreux et sur les parts dans la consommation des industries des biens d’investissement. Les piliers du modèle de production des métaux élaboré par Schwarz, qui comporte trois stades successifs de production, sont la statistique des métaux importés et des métaux exportés et la statistique de la production à l’échelon de la fonte. En additionnant les importations et la production indigène et en soustrayant le résultat de cette opération du total des exportations, Schwarz est parvenue pour chaque niveau de son modèle à évaluer le volume de la consommation indigène. La série du dernier échelon de production renseigne sur le volume des biens d’équipement achetés sur le marché indigène, soit sur le poids en tonnes des machines, appareils, instruments, véhicules utilitaires et outils produits et vendus en Suisse. Le calcul de cette valeur n’a pas été effectué au moyen d’une série de prix concernant les biens d’équipement (les données disponibles ne permettant pas de constituer une telle série), mais à l’aide d’un indicateur de remplacement, qui, pour la période allant de 1850 à 1884, se compose, dans un rapport de 50% à 50%, d’un indice des salaires et d’un indice matériel et pour la période allant de 1885 à 1914 des éléments salaires, prix du fer brut et prix des produits laminés dans un rapport 50/35/15. Bernhard Beck a évalué la composante de loin la plus importante quant à la formation de capital fixe au cours de la période considérée: la formation de capital dans la construction de bâtiments. Il s’est fondé à cet effet sur les valeurs assurées des bâtiments dans les cantons où une assurance- incendie était obligatoire et fournie par une institution de l’Etat. Beck est parvenu a constituer des séries de plus de cent ans pour non moins de douze cantons; six autres séries s’étendent sur une période qui se situe entre 21 et 55 ans. Tous les cantons du Jura, du Plateau alémanique et de la Suisse romande ont pu être pris en considération; la sous-représentation des cantons alpins est en revanche flagrante. Les régions prises en considération par Beck représentaient 70% de la population totale en 1820 et 82% en 1910.
La méthode utilisée par Beck consistait à déterminer l’évolution des fonds investis dans le bâtiment à l’aide des données brutes apurées au moyen d’un coefficient éliminant les distorsions. Pour évaluer correctement les investissements dans le bâtiment, il a dû tenir compte des éventuelles augmentations ou diminutions de la valeur de ces fonds et déterminer le montant des amortissements. Beck, se fondant sur une formule d’amortissement qu’il avait trouvée dans la littérature spécialisée, estime ces derniers à 9% des fonds existants. Les tableaux portant sur les assurances-incendies ne reflétaient qu’un tiers de ces 9%. Beck est d’avis que les 6% restants ont sans doute été compensés par des réparations qui ont augmenté la valeur des bâtiments ou par des augmentations des prix des fonds investis. Il ajoute que les amortissements inscrits et les augmentations extraordinaires des valeurs assurées qu’il a constatées lors des révisions totales correspondent ensemble aux augmentations des prix des fonds investis et conclut que les investissements annuels bruts ont dû augmenter dans les mêmes proportions que les augmentations brutes des valeurs assurées estimées chaque année et des dégâts d’incendies considérés ensemble.

Investissements, de 1948 à 1990

On sait très peu de choses sur le comportement des Suisses en matière d’investissements au cours des deux guerres mondiales et pendant l’entre- deux-guerres. Schwarz considère en principe possible d’effectuer des évaluations rétrospectives; il faudrait au préalable s’assurer que les méthodes d’évaluation qu’elle a utilisées pour déterminer les investissements entre 1850 et 1914 sont adaptées aux données que nous ont laissées les décennies suivantes.
La statistique officielle ne commence qu’après la Seconde Guerre mondiale. La révision générale des séries des comptes nationaux à laquelle on a procédé dans la seconde moitié des années 70 a été l’occasion d’examiner des données sur les investissements restées jusque-là dans les tiroirs. Reconstituer l’évolution de la formation de capital fixe au cours des années 50 et 60 n’a apparemment guère suscité de problèmes. On s’est cependant rendu compte qu’on ne disposait plus, depuis 1970, d’une base de données fiables en ce qui concerne la subdivision des investissements publics et privés dans le génie civil et dans le bâtiment. C’est en effet cette année-là qu’on est passé du relevé annuel de la construction effectué par le délégué aux questions conjoncturelles à une statistique trimestrielle des chiffres d’affaires dans le secteur de la construction. En conséquence, le Bureau fédéral de statistique a abandonné la subdivision des investissements dans la construction pour les années ultérieures à 1970 (cf. «La vie économique», vol. 1976, p. 576). Les différences qui existaient entre les deux statistiques ont heureusement pu être bientôt éliminées, de sorte que nous disposons à nouveau depuis 1979 d’une statistique désagrégée des investissements dans la construction. Il en va autrement pour les investissements en biens d’équipement pour lesquels le Bureau fédéral de statistique n’a tenté à aucun moment de fixer une subdivision. Cependant, nous disposons de telles données pour une brève période au moins: au début des années 80, Arnold Holz a en effet procédé, pour le compte du Centre de recherches conjoncturelles de l’Ecole polytechnique fédérale de Zurich, à des extrapolations qui renseignent sur le montant des sommes investies pour des biens d’investissement dans le secteur secondaire entre 1969 et 1985.

Industrie du bâtiment, de 1893 à 1992

Si nous connaissons le nombre total des permis de construction octroyés depuis 1942, nous savons combien de projets ont réellement abouti déjà à partir de 1927. Il existe aussi des données sur la construction pour des groupes de communes de relativement grande taille qui remontent jusqu’à l’entre-deux-guerres; il s’agit pour la plupart d’instantanés qui, bien que d’un grand intérêt, ne permettent pas de tirer des enseignements sur l’évolution à long terme de l’industrie du bâtiment sur le plan national. En effet, on n’a pas toujours pris en considération les mêmes communes: le Bureau fédéral de statistique s’étant inspiré d’un schéma qui conditionne l’entrée d’une commune dans l’agrégat global à son nombre d’habitants, le nombre des communes prises en considération restait constant uniquement entre deux recensements de la population.
Nous n’avons pas jugé bon d’intégrer ces séries dans la présente publication. Nous présentons à la place un tableau indiquant le nombre des logements nouvellement construits et des permis de construire délivrés, ainsi que l’évolution du parc des logements en général et des logements vacants ou vides en particulier dans les dix principales villes de Suisse, et ce pour une très longue période. Cet aperçu ne peut à lui seul rendre compte de toutes les sources consultées; il faut garder à l’esprit les ruptures qui se sont produites en 1926, en 1934 et en 1950/51 lors de la lecture des chiffres concernant les villes de Genève, de Bâle et de Zurich. Si l’on en fait abstraction, on se retrouve face à une illustration particulièrement précise de la situation de l’industrie de la construction et de l’évolution du parc des logements dans les principales villes de Suisse entre 1910 et 1992.
Les autorités de Zurich se sont appliquées au cours du dernier siècle à collecter des données sur la construction et sur l’offre en matière de logements. La richesse et la grande homogénéité des données chiffrées ainsi recueillies (on observe une seule rupture au début des années 30) nous ont amenés à consacrer plusieurs pages de cet ouvrage à la seule ville de Zurich.

Marché immobilier

Quelques cantons ont commencé dès le 19e siècle à enregistrer publiquement le nombre, la surface et la valeur des propriétés foncières lorsque ces dernières changeaient de mains. Dans trois districts lucernois (Entlebuch, Sursee et Willisau), on retrouve même jusqu’en 1860 la trace des ventes de propriétés foncières et des droits de gage sur ces propriétés. Une statistique du Bureau fédéral de statistique sur les changements de propriétaires, ventilée par cantons, existe pour la période allant de 1901 à 1946; les informations qu’elle contient se limitent toutefois à certains cantons. Il a fallu attendre 1963 pour que soit publiée, en Suisse, une statistique nationale du parc immobilier. Celle-ci ne recensant au niveau des cantons que les propriétés foncières acquises par des étrangers, on ne peut la comparer aux aperçus cantonaux des années 1901 à 1946. Donc, nous avons renoncé à publier cette statistique nationale, qui a été, de plus, entièrement remaniée en 1986: nous n’aurions pu proposer des données homogènes sur les propriétés foncières acquises par des étrangers que pour une période inférieure à 25 ans.
Les informations contenues dans l’annuaire statistique de la ville de Zurich sur le commerce des biens immobiliers, qui s’étendent sur une période presque quatre fois plus longue, nous ont paru mieux satisfaire aux critères que nous nous sommes imposés, même s’il faut rappeler une fois encore que les résultats des relevés réalisés dans la ville de Zurich ne permettent aucunement de tirer des conclusions valables pour toute la Suisse.

SOURCE: «Investissements, construction et marché immobilier» in Ritzmann/Siegenthaler, Statistique historique de la Suisse, Zürich: Chronos, 1996, 881-885