Die Themenbereiche Investitionen, Bautätigkeit und Grundstückmarkt, die in den statistischen Quellenwerken für gewöhnlich getrennt zur Darstellung gelangen, werden von uns als zusammengehörig interpretiert, weil die für die Schweiz verfügbaren historischen Investitionsdaten fast durchwegs die Bautätigkeit betreffen und auch der Grundstückmarkt über weite Strecken mit der Veräusserung von Bauland gleichgesetzt werden kann. Abgesehen von der Bautätigkeit in den letzten 100 Jahren beanspruchten vor allem die Anlageinvestitionen im Zeitraum 1850–1914 unsere Aufmerksamkeit. Mit dem Grundstückmarkt konnten wir uns dagegen nur am Rande befassen.

Investitionen 1812–1914

Ende der 1970er Jahre sind an der Forschungsstelle für schweizerische Sozial- und Wirtschaftsgeschichte der Universität Zürich zwei quantitativ orientierte Beiträge zur Geschichte des Verkehrswesens und der Bauwirtschaft in der Schweiz entstanden, deren Ergebnisse in Form publizierter Dissertationen vorliegen: zum einen die komplexe Untersuchung von Jutta Schwarz über die Entwicklung der Bruttoanlageinvestitionen zwischen 1850 und 1914 und zum anderen die Arbeit von Bernhard Beck, die den Verlauf der Hochbauinvestitionen im 19. und frühen 20. Jahrhundert zum Gegenstand hat.
Die Schätzung von Jutta Schwarz betrifft in erster Linie den Verkehrsbau und die Ausrüstungsinvestitionen. Bei den Eisenbahnen hat Schwarz zwischen Normal- und Schmalspurbahnen, Drahtseilbahnen und Strassenbahnen unterschieden, bei den übrigen Verkehrsinvestitionen zwischen dem Strassenbau der öffentlichen Hand, den Infrastrukturinvestitionen (Gas-, Wasser- und Elektrizitätsversorgung) und dem Bau und Unterhalt der Telephon- und Telegraphenlinien. Die Autorin hat sich nicht davor gescheut, eine Unmenge von zeitgenössischen Schätzungen und Erhebungen durchzuackern, um sich eine Vorstellung über die Baukosten und den Bestand des Anlagekapitals einzelner Bauwerke bilden zu können. Noch mehr Aufwand hat ihr freilich der zweite Teil der Schätzung bereitet, musste sie doch den langen und schwierigen Umweg über die Schätzung des jährlichen Eisen- und Nichteisenmetallverbrauchs und des Konsumanteils der Investitionsgüterindustrien beschreiten, um ihr Ziel, die Rekonstruktion der Ausrüstungsinvestitionen, erreichen zu können. Tragende Pfeiler des von Schwarz entworfenen, drei einander nachgelagerte Produktionsprozesse umfassenden Modells der Eisen- und Metallherstellung sind die Statistik der ein- und ausgeführten Metalle und die Produktionsstatistik auf der Stufe der Verhüttung. Indem sie die Importe und die Inlandproduktion zusammenzählte und vom Total die Exporte in Abzug brachte, gelangte Schwarz auf jeder Stufe des Modells zu einer Schätzung des mengenmässigen Inlandverbrauchs. Als Saldogrösse resultierte auf der letzten Produktionsstufe eine Reihe, die über die Menge der im Inland nachgefragten Ausrüstungsgüter, d. h. über das tonnenmässige Gewicht der in der Schweiz produzierten und verkauften Maschinen, Apparate, Instrumente, Nutzfahrzeuge und Werkzeuge, informiert. Die Bewertung dieser Grösse erfolgte nicht mittels einer Preisreihe für Ausrüstungsgüter – das vorhandene Datenmaterial liess die Konstruktion einer solchen Reihe nicht zu –, sondern über einen Ersatzindikator, der sich von 1850 bis 1884 je hälftig aus einem Lohnindex und einem Materialindex zusammensetzt und zwischen 1885 und 1914 die im Verhältnis von 50:35:15 gewichteten Komponenten Löhne, Roheisenpreise und Preise für Walzprodukte beinhaltet.
Der über den ganzen Beobachtungszeitraum hinweg wertmässig mit Abstand wichtigste Bestandteil der Anlageinvestitionen, die Kapitalbildung im zivilen Hochbau, ist von Bernhard Beck geschätzt worden. Grundlage dieser Schätzung sind die Versicherungswerte der Gebäude in den Kantonen, in denen die Feuerversicherung obligatorisch war und von einer staatlichen Anstalt besorgt wurde. Für nicht weniger als zwölf Kantone konnte Beck Reihen mit einer Länge von über 100 Jahren beibringen; sechs weitere Reihen erstrecken sich über einen Zeitraum von 21–55 Jahren. Sämtliche Mittelland- und Jurakantone, auch die französischsprachigen, konnten in die Schätzung mit einbezogen werden; die Alpenkantone allerdings sind krass untervertreten. Auf die Gesamtbevölkerung bezogen erreicht der Anteil der erfassten Regionen um 1820 70% und um 1910 82%.
Die Vorgehensweise von Beck bestand nun darin, anhand der mittels eines Verzerrungskoeffizienten bereinigten Rohdaten die Veränderung des Gebäudekapitalstocks zu ermitteln. Um die Hochbauinvestitionen korrekt schätzen zu können, musste er darüber hinaus aber auch allfällige Wertsteigerungen bzw. -verminderungen des Kapitalstocks infolge von Veränderungen des Gebäudepreisniveaus beachten und die Höhe der Abschreibungen bestimmen. Was die letzteren angeht, so sind sie von Beck anhand einer in der Fachliteratur vorgefundenen Abschreibungsformel pauschal auf 9% des bestehenden Kapitalstocks veranschlagt worden. Von diesen 9% waren in den Tabellen der Brandversicherungen allerdings nur gerade ein Drittel ausgewiesen worden. Beck geht davon aus, dass die restlichen 6% durch wertsteigernde Reparaturen und Preissteigerungen des Kapitalstocks kompensiert worden sind und nimmt weiter an, dass die nicht ausgewiesenen Abschreibungen und die von ihm festgestellten ausserordentlichen Zunahmen der Versicherungswerte bei Totalrevisionen zusammengenommen den Preissteigerungen des Kapitalstocks entsprechen. Seine Schlussfolgerung lautet, dass sich die jährlichen Bruttoinvestitionen in derselben Höhe bewegt haben müssen wie die Bruttozunahmen des Versicherungswertes bei den jährlichen Schätzungen zuzüglich der Brandschäden.

Investitionen 1948–1990

Über das Investitionsverhalten der Schweizer in den beiden Weltkriegen und in der Zwischenkriegszeit ist wenig bis gar nichts bekannt. Schwarz ist der Meinung, dass retrospektive Schätzungen im Prinzip möglich wären, vorab jedoch abgeklärt werden sollte, ob die von ihr zur Ermittlung der Investitionstätigkeit zwischen 1850 und 1914 angewandten Schätzmethoden dem für die nachfolgenden Jahrzehnte überlieferten Zahlenmaterial angemessen sind.
Die amtliche Statistik setzt erst nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges ein. Im Zuge einer Generalrevision der Reihen der Nationalen Buchhaltung wurden in der zweiten Hälfte der 1970er Jahre auch die bisher unveröffentlicht gebliebenen Angaben zur Investitionstätigkeit überprüft. Die Rekonstruktion der Entwicklung der Anlageinvestitionen in den 1950er und 60er Jahren bereitete offenbar keine grösseren Probleme. Es stellte sich jedoch heraus, dass seit der 1970 vorgenommenen Umstellung von der jährlichen Bauerhebung des Delegierten für Konjunkturfragen auf eine Vierteljahresstatistik der baugewerblichen Umsätze bei der Untergliederung der Bauinvestitionen nach öffentlichen und privaten Hoch- und Tiefbauinvestitionen nicht mehr auf eine gesicherte Datenbasis zurückgegriffen werden konnte. Konsequenterweise hat das Eidgenössische Statistische Amt denn auch für die Jahre nach 1970 von der Untergliederung der Bauinvestitionen Abstand genommen. (vgl. «Die Volkswirtschaft», Bd. 1976, S. 576). Die Differenzen, die zwischen den beiden Statistiken bestanden, konnten aber glücklicherweise schon bald behoben werden, so dass wir seit 1979 wieder im Besitz einer desaggregierten Statistik der Anlageinvestitionen sind. Anders liegt der Fall bei den Ausrüstungsinvestitionen, bei denen das Eidgenössische Statistische Amt zu keinem Zeitpunkt den Versuch einer Untergliederung unternommen hat. Wenigstens für einen kurzen Zeitabschnitt können wir dennoch mit entsprechenden Daten aufwarten: Im Auftrag der Konjunkturforschungsstelle der Eidgenössischen Technischen Hochschule hat nämlich Arnold Holz in den frühen 1980er Jahren desaggregierte Hochrechnungen durchgeführt, die Aufschluss über die Höhe der Ausrüstungsinvestitionen in den Branchen des Zweiten Sektors zwischen 1969 und 1985 geben.

Bautätigkeit 1893–1992

Die Gesamtzahl der bewilligten Bauprojekte ist seit 1947 bekannt, die Gesamtzahl der tatsächlich realisierten Projekte schon seit 1927. Die Angaben über die Bautätigkeit in grösseren Gemeindegruppen reichen ebenfalls bis weit in die Zwischenkriegszeit hinein zurück, doch hat man es hierbei mit einem Set von Momentaufnahmen zu tun, die zwar interessant sind, jedoch keinerlei Rückschlüsse über die langfristige Entwicklung der Bautätigkeit auf Landesebene erlauben. Das Problem besteht kurz gesagt darin, dass nicht immer dieselben Gemeinden berücksichtigt worden sind: Da sich das Eidgenössische Statistische Amt an einem Schema orientierte, das den Einbezug einer Gemeinde in das Gesamtaggregat von der Einwohnerzahl der betreffenden Gemeinde abhängig machte, konnte die Zahl der berücksichtigten Gemeinden nur jeweils zwischen zwei Volkszählungen konstant gehalten werden. Wir hielten es nicht sinnvoll, diese wenig aussagekräftigen Reihen in die vorliegende Publikation aufzunehmen. Statt dessen legen wir eine Tabelle vor, in der die Anzahl der erstellten Neubauwohnungen und der Baubewilligungen sowie die Veränderung des Wohnungs- und des Leerwohnungsbestandes in den zehn grössten Städten der Schweiz über einen sehr langen Zeitraum hinweg abgebildet ist. Auch in dieser Übersicht, deren Erstellung die Konsultation mehrerer Quellen erforderlich gemacht hat, können nicht alle Zahlen vorbehaltlos miteinander verglichen werden; vielmehr empfiehlt es sich, bei den Städten Genf, Zürich und Basel stets die Zäsuren von 1926, 1934 und 1950/51 im Auge zu behalten. Davon abgesehen gewinnt man aus dieser Darstellung aber gleichwohl ein recht präzises Bild von der Baukonjunktur und der Entwicklung des Wohnungsbestandes in den grösseren Städten der Schweiz zwischen 1910 und 1992.
Mit besonderer Gründlichkeit haben in den letzten 100 Jahren die Behörden der Stadt Zürich Daten zur Bautätigkeit und zum Wohnungsangebot gesammelt. Die Reichhaltigkeit und weitgehend homogene Struktur des erhobenen Zahlenmaterials – störend wirkt einzig der Einschnitt zu Beginn der 1930er Jahre – haben uns dazu bewogen, dem Bauwesen in der Stadt Zürich mehrere Seiten zu widmen.

Grundstückmarkt

Einige Kantone haben bereits im 19. Jahrhundert damit begonnen, über Anzahl, Fläche und Wert der Grundstücke, die den Besitzer gewechselt hatten, öffentlich Buch zu führen. Die Handänderungen und Grundpfandrechte in den Luzerner Bezirken Entlebuch, Sursee und Willisau lassen sich sogar bis in die frühen 1860er Jahre zurück verfolgen. Eine nach Kantonen gegliederte Handänderungsstatistik des Eidgenössischen Statistischen Amtes, in der allerdings nur für bestimmte Kantone Angaben gemacht werden, setzt ein Jahr nach der Jahrhundertwende ein und endet im Jahr 1946. Auf die Veröffentlichung einer nationalen Liegenschaftsstatistik musste man in der Schweiz bis zum Jahr 1963 warten. Da diese Statistik auf der Ebene der Kantone lediglich über die von Ausländern erworbenen Grundstücke orientiert, ist ein Vergleich mit den kantonalen Übersichten der Jahre 1901–1946 nicht möglich. Gegen den Abdruck der nationalen Statistik sprach überdies, dass sie nach 1986 in gänzlich veränderter Form weitergeführt worden ist, so dass ein auf homogenem Zahlenmaterial basierender Überblick über die von Ausländern erworbenen Grundstücke in den Kantonen auf weniger als 25 Jahre beschränkt bleiben müsste.
Die sich über einen fast vier mal so langen Zeitraum erstreckenden Angaben, die das Statistische Jahrbuch der Stadt Zürich zum Liegenschaftsverkehr in der Limmatmetropole macht, schienen uns die Kriterien, um in die vorliegende Publikation aufgenommen zu werden, weit besser zu erfüllen, wenn auch mit Nachdruck darauf hingewiesen werden muss, dass sich aus den Ergebnissen der in der Stadt Zürich durchgeführten Erhebungen nichts über die Verhältnisse in der übrigen Schweiz ableiten lässt.

QUELLE: «Investitionen, Bautätigkeit und Immobilienmarkt» in Ritzmann/Siegenthaler, Historische Statistik der Schweiz, Zürich: Chronos, 1996, 881-885